Twee aanpakken, verschillende no-show percentages
Bij individuele bezichtigingen verschijnt gemiddeld 20 tot 25 procent van de aanmeldingen niet. Bij open huizen is dat 30 tot 40 procent. Maar bij een open huis doet dat minder pijn: als 8 van de 12 aanmeldingen komen, heb je nog steeds een volle sessie. Bij individuele bezichtigingen kost elke no-show je een half uur tot een uur dat je niet terugkrijgt.
De keuze tussen beide hangt af van het type woning, de markt en je eigen voorkeur. Laten we de voor- en nadelen uitwerken.
Wanneer werkt een open huis beter?
Een open huis is ideaal bij:
- Populaire woningen in het middensegment: veel interesse, beperkte exclusiviteit
- Eerste week na publicatie: de interesse is het hoogst, bundel het
- Beperkte tijd van de verkoper: eenmalig de woning klaarmaken in plaats van elke dag opruimen
Het voordeel bij no-shows: je merkt het nauwelijks. Als 10 mensen zich aanmelden en 7 komen, heb je een succesvolle bezichtigingsronde. De drempel om niet te komen is lager, maar de impact per no-show is ook lager.
Wanneer werkt individueel beter?
Individuele bezichtigingen passen bij:
- Luxe woningen: kopers verwachten persoonlijke aandacht
- Woningen met specifieke doelgroep: ouderen, beleggers, doorstromers
- Woningen die toelichting nodig hebben: renovatieprojecten, bijzondere indelingen
Het voordeel: de koper krijgt je volledige aandacht. Je kunt vragen beantwoorden, de buurt bespreken en een persoonlijke band opbouwen. Dat verhoogt de kans op een bod.
No-shows verlagen bij individuele bezichtigingen
Drie maatregelen die het percentage halveren:
Bevestiging vragen, niet alleen herinneren. Stuur 24 uur van tevoren een bericht: "Morgen om 14:00 staat de bezichtiging op [adres] gepland. Kun je bevestigen dat je er bent?" De klant moet actief antwoorden. Wie niet reageert, komt waarschijnlijk niet.
Bel de niet-reageerders. Geen reactie op de bevestiging? Bel. "Ik wilde even checken of de bezichtiging morgen doorgaat." Vaak zegt de koper dan eerlijk dat het niet meer hoeft, en kun je de plek vrijgeven.
Stuur vooraf extra informatie. Een plattegrond, een buurtprofiel of een foto die niet online staat. Kopers die extra informatie ontvangen voelen zich meer betrokken en komen vaker opdagen.
Met een automatisch systeem gaan bevestigingen en herinneringen vanzelf uit voor elke bezichtiging.
No-shows verlagen bij open huizen
Bij open huizen is de drempel laag, dus no-shows zijn normaler. Toch kun je het percentage verlagen:
Beperk het tijdsvenster. Een open huis van 13:00 tot 15:00 trekt meer bezoekers dan van 10:00 tot 16:00. Een korter venster creëert urgentie.
Vraag om registratie. Laat bezoekers zich vooraf aanmelden met naam en telefoonnummer. De drempel om niet te komen is hoger als je je hebt geregistreerd dan wanneer je gewoon kunt binnenlopen.
Stuur een herinnering op de ochtend zelf. "Vanmiddag van 13:00 tot 15:00 open huis op [adres]. Tot straks!" Kort, geen druk, maar genoeg om het in de agenda te houden.
De hybride aanpak
Steeds meer makelaars combineren beide: een open huis in het eerste weekend en individuele bezichtigingen in de week erna. Zo vang je de brede interesse op met het open huis en geef je serieuze kopers individuele aandacht.
De no-show percentages zijn bij deze aanpak het laagst: kopers die naar het open huis kwamen en terugkomen voor een individuele bezichtiging verschijnen bijna altijd.
Kies de aanpak die past bij de woning
Er is geen universeel antwoord. De juiste keuze hangt af van de woning, de markt en je klant. Test beide en meet de resultaten: hoeveel bezichtigingen, hoeveel no-shows, hoeveel biedingen.
Wil je inzicht in hoe je je bezichtigingsproces kunt optimaliseren? Vraag een gratis scan aan. Je krijgt een helder overzicht en concrete stappen. Zonder kosten, zonder verplichtingen, en met Groei-of-Geld-Terug Garantie.